民 事 判 决 书

（2020）鲁07民终202号

上诉人（原审被告、反诉原告）：于晓静，女，1975年11月6日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：于恒富，男，1963年2月6日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：于瑞贞，女，1961年9月20日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。

以上三上诉人共同的委托诉讼代理人：石洪亮，山东衡明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王荣，女，1966年12月15日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，住潍坊经济开发区。

委托诉讼代理人：魏新军，男，1997年2月6日出生，汉族，住潍坊经济开发区，系王荣之子。

委托诉讼代理人：王子强，潍坊央子法律服务所法律工作者。

原审第三人：中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行，住所地：潍坊市寒亭区益新街309号。

代表人：杨博剑，行长。

委托诉讼代理人：董亮，男，1987年4月1日出生，汉族，该单位职工，住潍坊市寒亭区。

上诉人于晓静、于恒富、于瑞贞因与被上诉人王荣、原审第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行（简称农行寒亭支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

王荣一审起诉请求：1、依法确认位于潍坊市寒亭区16号楼3单元1××3号房屋、94号储藏室、Ｆ018号车位（该宗房产简称1××3号房产）归原告王荣所有；2、依法判令被告于恒富、于瑞贞为原告王荣办理1××3号房产登记更名过户手续；3、依法判令由原告王荣代为偿还1××3号房产在第三人农行寒亭支行的抵押贷款，并在原告王荣将贷款偿清后，于恒富、于瑞贞及农行寒亭支行为1××3号房产办理解除抵押手续；4、本案诉讼费由被告承担。

于晓静、于恒富、于瑞贞一审反诉请求：1、依法判决解除被告与原告王荣1××3号房产的转让协议；2、原告王荣将涉案房屋及附属物、涉及交给原告房屋的相应票据合同等返还给被告，房屋价值及担保费等共计738106元；3、案件反诉受理费由原告王荣承担。

一审法院认定主要事实：王荣与于晓静原为好友。于恒富与于瑞贞为夫妻，两人分别为于晓静的姑父、姑母，案外人卜庆波为于晓静的姨父。2018年3月前，王荣对外有时称为王彩荣。

潍坊市寒亭区现名称为北美枫情小区。本案争议标的为小区内1××3号房产，包括16号楼3单元1××3号房屋、94号储藏室、Ｆ018号车位。与本案有关的另一标的为小区内16号楼3单元1××1号房屋、74号储藏室、Ｆ019车位（该宗房产简称1××1号房产）。以上两宗房产的主房正门相对。

2015年6月11日，于晓静与案外人潍坊市滨海置业有限公司（简称滨海置业公司）及潍坊市三建集团有限公司（简称三建集团公司）三方签订顶房协议一份，主要约定：三建集团公司用滨海置业公司1××3号房产抵顶于晓静工程款，其中主房面积131.6㎡，储藏室面积10.73㎡，连同车位，合计总价700532元。

该1××3号房产，由买受人于恒富与出卖人滨海置业公司于2016年1月8日签订商品房买卖合同，主房面积131.6平方米，价款597656元。2016年1月27日，于恒富、于瑞贞向农行寒亭支行贷款410000元，贷款期限192个月，还款账号尾号为0269。2016年2月5日，农行寒亭支行向于恒富发放贷款410000元。于晓静以于恒富的名义办理并支付1××3号房产相关费用，2015年12月3日交付维修基金11844元、备案抵押费390元，2016年1、2月份支付房款、维修基金等共计597656元，其中410000元系于恒富农业银行的贷款。2016年3月5日至2016年7月5日于恒富偿还农业银行按揭贷款共计15500元。

另查明，2015年9月3日，王荣以王彩荣的名义与滨海置业公司及三建集团公司三方也签订顶房协议一份，主要约定：三建集团公司用滨海置业公司1××1号房产抵顶王荣工程款，其中主房面积121.49㎡，储藏室面积13.22㎡，连同车位，合计总价670250元。

该1××1号房产，王荣以王彩荣的名义与卜庆波共同签署更名申请一份，主要内容为王彩荣抵顶的1××1号房产主房及车位，现申请更名为卜庆波，请批准。该更名申请的落款时间为2015年1月1日，后在开发商处办理了1××1号房产更名手续。1××1号房产由卜庆波在农业银行贷款380000元，账号尾号为6761。2017年6月5日至2017年11月的房贷均由于晓静偿还。2017年11月10日，于晓静代卜庆波通过中介公司与案外人吴亭签订房屋买卖合同，将1××1号房产以862000元出售给吴亭。2017年12月3日、12月4日，中介公司工作人员田青梅将1××1号房产所附带车位转让后将转让价款80000元通过支付宝转账给于晓静。2018年2月8日，卜庆波通过其建设银行尾号为1455的银行账户向于晓静建设银行尾号为3238的银行账户转账250000元，同日由于晓静代卜庆波从卜庆波账户取款50000元。

2016年7月，于晓静、于恒富给王荣出具《证明》一份，内容为：“今有滨海花园16#-3-1603房由于晓静抵工程款所得，由其姑父于恒富顶名贷款后，每月交按揭款3100元，交到2016.7.5号止，王彩荣从2016.8.5开始交后续按揭款，首付款及2016.7.5号以前的按揭款于晓静与王彩荣交割二棉工程款。特此证明，此房归王彩荣所得”。自2016年8月5日，王荣女儿魏婷婷、女婿王雪涛、丈夫魏成永向于恒富尾号为0269的农业银行贷款账户持续偿还银行贷款至今，每月还款3095.57元。

2018年3月9日，王荣与于晓静签订协议书一份，主要内容为：经双方协商同意，于晓静将其在潍坊三建第二工程公司名门新筑15＃楼、16＃楼、24＃楼、25＃楼工程的内墙涂料工程剩余款中14924元全部转为王彩荣在滨海花园1××1号房产的房款；该协议由双方及潍坊三建第二工程公司各持一份。

王荣主张，本案涉及的1××1号房产为王荣抵得，1××3号房产为于晓静抵得，后1××1号与1××3号房产互换，1××3号房产的首付款等已付清，该房产应归王荣所有，于晓静、于恒富、于瑞贞应协助办理有关手续。于晓静则主张，王荣所称的房产互换事实并不存在，1××1号房产为卜庆波购买，于晓静1××3号房产转让给王荣后，王荣未按转让协议约定支付首付款等款项，该转让协议依法应予解除，1××3号房产及有关手续应予返还。

本案一审中，王荣同意偿还于恒富名下1××3号房产在农行寒亭支行的贷款，涂消抵押，消除过户障碍；农行寒亭支行同意在贷款清偿完毕后配合办理或出具房产抵押权解押手续。

一审法院认为，2015年，原告王荣与被告于晓静分别通过与滨海置业公司、三建集团公司签订顶房协议的方式各自获得滨海花园房产一套，其中1××1号房产归王荣所有，1××3号房产归于晓静所有。1××1号房产以于晓静姨夫卜庆波的名义贷款380000元，1××3号房产以于晓静姑父于恒富的名义贷款410000元。2016年7月，于晓静、于恒富出具了将于晓静所有1××3号房产转让给王荣的《证明》。上述事实，有双方提供的证据证实，双方均无异议，法院予以确认。本案争议焦点为：1、王荣是否向于晓静支付了1××3号房产的首付款、前期贷款等费用，王荣顶账所得1××1号房产后出售给卜庆波的事实是否与本案双方争执的1××3号房产有关联，该房产应否应确权归王荣所有；2、王荣要求在向第三人农行寒亭支行清偿贷款后涂销抵押权，并要求于恒富、于瑞贞协助王荣办理房产登记更名过户手续的诉讼请求应否支持。

对于争议焦点1，于晓静、于恒富2016年7月为王荣出具的《证明》，其实质系王荣与于晓静就1××3号房产交易达成的协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。在该协议履行过程中，王荣按协议内容持续履行至今，即自2016年8月5日持续偿还1××3号房产的房贷，并已装修入住，同时于晓静已将房产的相关协议、单据等书面材料交付王荣，并对房产进行交付，并在《证明》中注明“特此证明，此房归王彩荣所得”。而2017年于晓静将原为王荣所有的1××1号房产以卜庆波的名义出售后占有房款，后又与王荣签订债权转让协议，结算了1××1号房产房款，1××1号房产虽登记在卜庆波名下，但实际由于晓静对外出售，所得房款亦由于晓静占有、支配。于晓静认可王荣取得1××3号房产的事实，双方虽在《证明》中约定“交割二棉工程款”，但双方实际以1××1号与1××3号两套房产的互换形式完成了交易。于晓静认为王荣未付清1××3号房产的房款，但对于其处分1××1号房产的事实无法否认，且于晓静与王荣系朋友关系，其径直处分原属于王荣的1××1号房产的行为亦不符合常理。故通过两套房产互换形式，王荣已向于晓静支付了1××3号房产的首付款、前期贷款等费用。

对王荣要求确认涉案房屋归王荣所有的诉讼请求，确认物权以存在物权所有权争议为前提，本案中双方以《证明》方式达成的房产交易协议尚未履行完结，王荣请求确认涉案房屋所有权不符合《物权法》第三十三条规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉，双方应继续履行合同，故对其该项诉讼请求不予支持。

对于争议焦点2，《物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款规定了买受人的代位清偿权。涉案1××3号房产以于恒富名义设定抵押贷款，但2016年7月于晓静、于恒富给王荣出具《证明》后，王荣自2016年8月5日至今持续偿还于恒富名下在农行寒亭支行的贷款，于晓静亦向王荣实际交付了1××3号房产。同时王荣明确表示愿意代为清偿于恒富名下银行贷款并要求涂销农行寒亭支行在涉案房产上的抵押权，农行寒亭支行对此无异议，并同意在银行贷款偿还完毕后协助办理或出具解押手续。王荣作为1××3号房产的买受人有权代为清偿抵押贷款，于恒富作为抵押人应予配合办理相关手续，于晓静作为出卖人应按照《证明》内容继续履行双方协议，从而亦有利于抵押权人即农行寒亭支行的利益保障。王荣代为清偿1603房产抵押贷款后，于恒富、于瑞贞及农行寒亭支行应协助办理房产解除抵押手续。在抵押权消灭后，于恒富、于瑞贞应协助王荣办理涉案房屋权属转移登记手续，将产权登记变更到王荣名下。

对于晓静、于恒富、于瑞贞三被告提出的解除被告与王荣就涉案1××3号房产转让协议，并由王荣返还1××3号房产及相应票据、合同等的反诉请求，因王荣与于晓静已通过1××3号房产与1××1号房产互换形式完成了首付款等前期费用的交付，且王荣按照2016年7月的《证明》（即被告所述转让协议）内容约定偿还于恒富名下的银行贷款，王荣的持续履行行为符合双方约定，转让协议不存在法定或约定的解除事由，应继续履行，不应解除。故被告的反诉请求，法院不予支持。判决：一、王荣于本判决生效后二十日内向第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行代位清偿坐落于潍坊市寒亭区（即“北美枫情小区”）16号楼3单元1××3号房产的抵押贷款，被告于恒富、于瑞贞、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行协助王荣办理房产解除抵押手续；二、本判决第一项履行完毕后三十日内，被告于恒富、于瑞贞协助王荣办理坐落于潍坊市寒亭区（即“北美枫情小区”）16号楼3单元1××3号房产的权属转移登记手续，将该房屋产权登记变更到王荣名下，过户所产生的费用由王荣负担；四、驳回王荣的其他诉讼请求；五、驳回被告于晓静、于恒富、于瑞贞的反诉请求。本诉案件受理费4170元，反诉案件受理费5591元，均由被告于晓静、于恒富、于瑞贞负担。

于晓静、于恒富、于瑞贞三上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判支持三上诉人的诉讼请求，或裁定发回重审。事实和理由：本案涉及的1××1号房产为卜庆波购买，此与三上诉人没有关联；而1××3号房产为王荣自于晓静处购买，一审法院认定上述两处房产存在互换事实，该认定证据不足，依法不应支持。就本案争议的1××3号房产，王荣未依约支付首付等转让价款，也未与于晓静交割二棉工程款，王荣的违约行为致使出卖1××3号房产的合同目的不能实现，该房屋转让协议应予解除，三上诉人的反诉请求依法应予支持。本案由原为所有权确认纠纷，后未经释明直接变更为房屋买卖合同纠纷，不符合法律规定；农行寒亭支行与本案没有法律上的关联，一审追加其作为第三人参加诉讼与法律规定不符。

王荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

农行寒亭支行未陈述意见。

本院二审期间，三上诉人提交如下证据：1、王荣与于晓静分别向鞠修龙出具的工程款收到条、鞭修龙出具的王荣其他房屋抵房备注；2、卜庆波之女卜玉霜向魏成永转账50000元的银行转账记录；3、卜庆波贷款380000元的农业银行借款凭证；4、卜庆波商品房订购书、维修基金专用收据、物业费收据等。三上诉人依上述证据进一步证实，1××1号房产的总价款为670250元，鞠修龙将应付给于晓静的工程款233596元转付给王荣，王荣以该款抵得了其他房屋，卜庆波之女卜玉霜向王荣之夫魏成永支付房款50000元，卜庆波贷款380000元支付了房款，上述付款共计663596元，与1××1号房产总价款相差6654元以现金补齐，足以证明卜庆波已支付1××1号房产价款，卜庆波为1××1号房产的实际权利人而非于晓静，一审认定1××1号房产和1××3号房产存在互换关系，进而认定王荣已向三上诉人支付了1××3号房产房款的事实不成立。王荣对三上诉人二审中提交证据的证明目的不予认可。农行寒亭支行对上述证据未发表质证意见。本院经审查认为，与鞠修龙有关的收到条和备注，不能证明与1××1号房产的房款支付存在必然关联；除卜玉霜50000元款项之外，其他证据不能证明卜庆波或三上诉人向王荣支付了主要或全部房款，三上诉人主张卜庆波向王荣支付房款购买1××1号房产的事实依法不予认定。

王荣提交卜庆波之妻的视频资料一份。王荣依该证据进一步证实房产互换后于晓静为1××1号房产的实际权利人。三上诉人对王荣二审中提交证据的证明目的不予认可。农行寒亭支行对上述证据未发表质证意见。本院经审查认为，该证据不能单独证明房产互换事实，本院对该证据不予采信。

本院二审另查明，农行寒亭支行二审中表示，如果王荣不能归还房贷，则农行寒亭支行按照原购房借款合同向于恒富和于瑞贞主张权利。

本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。

本院认为，王荣与于晓静于2015年分别通过协议顶房方式各自购买滨海花园房产一套，其中1××1号房产的购买人为王荣，1××3号房产的购买人为于晓静。1××1号房产由于晓静姨夫卜庆波贷款380000元，1××3号房产以于晓静姑父于恒富的名义贷款410000元。2016年7月，于晓静、于恒富出具了将于晓静1××3号房产转让给王荣的《证明》。上述事实，有双方提供的证据证实，双方均无异议，本院予以确认。

对于与本案有关的1××1号房产，虽然卜庆波基于与王荣共同签署的更名申请签订商品房买卖合同，并由卜庆波向银行贷款，但该房产的原购买人为王荣，三上诉人未提交证据证明王荣与卜庆波签署更名申请的基础原因，也未提交卜庆波向王荣支付1××1号房产主要或全部转让价款的证据，其不能证明1××1号房产的房款最终由王荣收取，故三上诉人关于1××1号房产由卜庆波购买、该1××1号房产与本案1××3号房产无关的主张本院不予采信。王荣与于晓静两人关系密切，王荣抵得1××1号房产后与于晓静的姨父卜庆波签署更名申请，三上诉人未提交充分证据证明已向王荣支付1××1号房产价款，1××1号房产后由于晓静对外出卖，出卖价款由于晓静控制，于晓静与于恒富于2016年7月向王荣出具《证明》，《证明》中称1××3号房产“归王彩荣所得”，此后王荣按《证明》中的要求归还以于恒富名义在银行的贷款，1××3号房产也由王荣居住使用，以上事实能够认定王荣主张的1××1号房产与1××3号房产互换的事实成立。房产互换后，王荣的主要合同义务已经履行，现三上诉人主张因王荣未按《证明》要求支付1××3号房产首付款等转让价款为由要求解除对1××3号房产的转让行为，事实与法律依据不足，本院不予支持。如果王荣与于晓静之间确因房屋互换没有交割价差，应再予交割，但不能否认两处房产的互换事实，也不能因此解除对1××3号房产的转让关系。故三上诉人的反诉请求依法应予驳回。

按照本案查明的事实，王荣确系1××3号房产的实际权利人，该房产相应的贷款应由王荣负责偿还，一审判决确认该房贷由王荣归还，该认定正确。但原购房借款合同约定还款为192期，而农行寒亭支行与王荣未达成新的还款协议，也未免除原购房借款合同义务人的还款责任，农行寒亭支行在本案中亦未请求将剩余贷款还清，一审判令剩余银行贷款由王荣一次还清，无事实与法律依据，本院予以纠正。房屋买卖合同的更名需要房屋出卖人同意，王荣也未举证证明1××3号房产产权已办理到于恒富、于瑞贞名下，买卖合同更名或产权转移登记的条件尚不具备，因此，一审法院限令于恒富与于瑞贞在一定期限内履行协助办理房屋权属转移登记义务欠妥，本院亦予以纠正。

本案诉讼中，王荣主张两处房产存在互换事实，请求确认房产权利、履行协助义务，三上诉人则主张王荣违约，反诉请求解除转让合同，其基础均为房屋买卖合同，一审将本案确定为房屋买卖合同纠纷正确。农行寒亭支行与本案存有一定关联，将其列为本案第三人参加诉讼亦无明显不当。

综上所述，三上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初2184号民事判决第四项、第五项，即“四、驳回王荣的其他诉讼请求；”、“五、驳回被告于晓静、于恒富、于瑞贞的反诉请求。”；

二、撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初2184号民事判决第一项、第二项；

三、确认位于潍坊市寒亭区16号楼3单元1××3号房屋、94号储藏室、Ｆ018号车位的实际权利人为王荣，该房屋的银行贷款由王荣负责偿还，于恒富、于瑞贞、中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行予以协助；

四、潍坊市寒亭区16号楼3单元1××3号房屋、94号储藏室、Ｆ018号车位在具备买卖合同更名或产权转移登记条件后，于恒富与于瑞贞协助王荣办理合同更名或转移登记手续并于30日内履行完毕，相关费用由王荣负担。

一审本诉案件受理费4170元、反诉案件受理费5591元，共计9761元，由王荣负担1761元，于晓静、于恒富、于瑞贞负担8000元。

二审案件受理费4170元，由于晓静、于恒富、于瑞贞负担3000元，王荣负担1170元。

本判决为终审判决。

审判长　　朱奉纲

审判员　　冯海玲

审判员　　高　波

二〇二〇年三月二十四日

书记员　　王　旭

文章来源：中国裁判文书网