山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鲁07民终538号
上诉人（原审原告）：刘新来，男，1963年2月10日出生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：温明伟，山东贝特律事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡世华，男，1979年6月12日出生，汉族，厨师，住诸城市。
委托诉讼代理人：辛刚，山东衡明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨敬秋，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁仁章，男，1951年8月26日出生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：周加友，诸城东南法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李淑军，男，系被上诉人丁仁章女婿。
上诉人刘新来因与被上诉人胡世华、丁仁章物权纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘新来上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审对部分事实认定错误，涉案房屋系其所有，有房产证为证，被上诉人无证据证明该房屋系其所有。
胡世华、丁仁章未提交书面答辩意见。
刘新来向一审法院起诉请求：1、胡世华、丁仁章签订的房屋买卖协议无效。2、位于诸城市刘新来所有的房屋的全部拆迁补偿收益（价值约90万元）归刘新来所有。3、本案诉讼费用由胡世华、丁仁章承担。
一审法院认定事实：刘新来与丁仁章系诸城市村民，胡世华户籍所在地为诸城市，非诸城市村民。刘新来、丁仁章争议的四间房屋位于诸城市，房权证号为诸城市房权证密州街办私字第××号，房屋所有权证书中登记房屋所有权人为刘新来。房屋四至为东至战文学，西至街，南至胡同，北至胡同。房屋为砖木结构，无共有权人，权属性质为集体。涉案房屋使用土地的集体土地使用证编号为诸集用（1999）字第01072087号，登记土地使用者为刘新来，土地所有者为朱扶河村委会，土地坐落于朱扶河村。土地四至与房屋四至一致。现房屋已拆迁完毕。
1995年、1996年前后丁仁章从东北回山东，到朱扶河村投奔其姐丁某。后在其姐介绍下入住争议房屋。1998年丁仁章及其家人户口落至争议房屋名下［住址诸城市（后于2001年划入诸城市密州街道）朱扶河村101号］。诸城市于2000年统一办理本村房产证换证事宜，丁仁章于2000年6月1日交纳涉案房屋印花税10元。
2004年11月10日，丁仁章与胡世华签订房屋买卖协议，约定：丁仁章现有房屋四间（东至战文学、西至街、南至胡同、北至胡同），由胡世华购买，价格15000元，房屋产权归胡世华所有，丁仁章在本村不再拥有其他房屋产权。诸城市时任村书记战庆利及村会计战庆江作为证明人在协议上签字证明。协议签订当日，胡世华向丁仁章交付房款15000元后，丁仁章为胡世华出具收到条一份。因房屋产权证在诸城市存放，丁仁章未能向胡世华交付房屋产权证，双方也未办理产权变更登记手续。后胡世华入住争议房屋，居住至2016年房屋被拆迁。因办理拆迁事宜需要，胡世华从诸城市会领取了争议房屋产权证，房屋登记产权人仍为刘新来。丁仁章将争议房屋卖出后，未能申请新的宅基地，后到本村养殖区建造住房居住。
2011年，刘新来将争议房屋的原房产证注销，并申办了新的房产证，房产证号为诸城市房权证密州街办私字第××号。自2011年1月开始，刘新来多次向胡世华索要争议房屋，引发纠纷，双方均曾向公安机关报警。
2016年11月29日，诸城市密州街道湖东社区居民委员会、诸城市民委员会与胡世华签订南湖生态经济发展区东南片区朱扶河村棚户区改造拆迁补偿安置协议，约定胡世华将房屋所有权人为刘新来，房权证号为诸城市房权证密州街办私字第××号，集体土地使用证号为诸集用（1999）字第01072087号的房屋拆迁，由南湖管委会购买诸城市华都置业有限公司提供的拆迁安置商品房进行安置，安置楼户型为100平方米左右和80平方米左右各一套，车位一个，附房12平方米。临时安置补助费为每月1100元，预支12个月的临时安置补助费13200元，房屋残值3000元，搬家费用1000元，拆迁奖励款10000元，以上共计27200元。协议签订当日，胡世华支取了上述补偿款。同日，胡世华向村委会交纳款项15000元，用于补偿所缺南屋4间。后胡世华于2017年11月25日支取2017年11月29日至2018年11月29日拆迁安置补助费13200元；于2018年11月19日支取2018年11月19至2019年5月19日拆迁安置补助费6600元。
一审法院认为，双方争议的焦点有三个，一是是否已过诉讼时效；二是刘新来是否有权主张丁仁章与胡世华签订的房屋买卖协议效力无效；三是刘新来是否有权主张涉案房屋的全部拆迁补偿收益。
关于争议焦点一，刘新来的第一项诉求（请求确认胡世华、丁仁章签订的房屋买卖协议无效）系确认合同无效请求权，从权利性质上来讲系形成权，不适用诉讼时效的规定；从无效合同的立法目的分析，若无效的合同在诉讼时效届满后将变成合法有效的合同，法院或仲裁机构不再确认其无效，则有违合同无效制度维护社会公共利益及第三人合法权益的立法目的。故刘新来请求确认胡世华、丁仁章之间的房屋买卖协议无效，不适用诉讼时效制度。刘新来的第二项诉求（请求争议房屋拆迁所得利益归刘新来所有）系基于物权所产生的物上返还请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定”之规定，亦不适用诉讼时效的规定。因此，胡世华关于诉讼时效的抗辩不成立，依法不予支持。
关于争议焦点二，对于刘新来是否有权主张丁仁章与胡世华之间的房屋买卖协议无效，首先应确定刘新来与丁仁章之间是否存在房屋买卖合同关系。刘新来主张丁仁章系借住其房屋，但丁仁章在争议房屋居住数年，在居住期间将户口迁至争议房屋名下，并在居住数年后将房屋卖与胡世华，胡世华在争议房屋居住近六年后，刘新来才向胡世华及丁仁章主张权利。刘新来与丁仁章非亲非故，无偿将房屋借给丁仁章居住，在前后长达十几年的时间，对出借房屋不闻不问，显然与常理不符。
丁仁章主张争议房屋系从刘新来处购买。并申请证人丁某、刘某、李某、战文军、耿某等人出庭作证，上述证人与丁仁章或亲或友，与丁仁章存在法律上的利害关系，其所作证言不排除对丁仁章有主观倾向性，各证人的证言虽无法单独采信，用于证明本案事实，但刘新来认可丁仁章搬入争议房屋系由丁某从中介绍并见证，故可认定丁某证明人的身份，增加其证言的可信度。
丁仁章入住争议房屋，将一家人户口迁入争议房屋名下，若仅系借住房屋，便可落户，显然与在自有房屋上或随亲属落户的户口政策不符。丁仁章在争议房屋居住期间，曾交纳过房屋办证所需交纳的印花税，结合丁仁章的陈述及丁某的证人证言，可以认定丁仁章办理涉案房屋权证事宜，若仅系借住房屋，丁仁章显然无需交纳办证所需交纳的印花税。
另，丁仁章将涉案房屋卖与胡世华时，时任村书记、村会计代表村委会在买卖协议中签字证明，可知村委会及村内成员皆对争议房屋由丁仁章所有这一事实无异议。诸城南湖生态经济发展区管委会出具的《丁仁章信访事项处理意见书》中查明，关于宅基地问题，丁仁章已从本村村民处购买了一处房屋，之后又将该房屋卖给别人。丁仁章卖出房屋后，不再符合申请宅基地条件。南湖生态经济发展区管委会及朱扶河村村委会作为主管部门，针对辖区内房屋的权属问题所查明的事实及出具的证明，具有较强的公信力，且与丁仁章的陈述基本相符，可以证明丁仁章购买争议房屋的事实。
以上事实及证据相互印证，足以证实刘新来出借房屋的事实不成立，刘新来与丁仁章之间系房屋买卖合同关系。刘新来与丁仁章均系朱扶河村集体经济组织成员，二人之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。刘新来卖出争议房屋，交由丁仁章占有居住后，即丧失对涉案房屋的占有、使用和处分权，对涉案房屋已无法律上的利害关系。刘新来作为无利害关系的第三人，无权就胡世华、丁仁章之间签订的房屋买卖合同效力主张权利。
对于争议房屋未予办理过户登记问题，结合当时（刘新来与丁仁章买卖房时）大部分农村房屋流转的交易习惯，村民普遍对房屋产权登记意识不强，双方在房屋买卖后怠于办理过户登记手续，符合常理。该手续上的瑕疵不能否定刘新来与被告丁仁章买卖涉案房屋并实际交付的事实。
关于争议焦点三，刘新来已将涉案房屋卖与丁仁章，丁仁章居住数年后又将房屋卖与胡世华。刘新来对涉案房屋已无法律上的利害关系，无权主张基于涉案争议房屋所产生的拆迁补偿收益。
综上，刘新来要求确认丁仁章与胡世华之间的房屋买卖协议无效及要求确认涉案房屋的拆迁补偿收益归其所有的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回刘新来的诉讼请求。案件受理费8800元，诉讼保全费5000元，由刘新来负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人主张其系涉案房产所有人，虽提供房产证一份予以证明，但一审法院结合证人证言，诸城南湖生态经济发展区管委会出具的《丁仁章信访事项处理意见书》以及被上诉人丁仁章迁移户口，缴纳房产证费用等证据综合分析，认定丁仁章购买了刘新来的房屋的事实是成立的。上诉人从1995年至2011年，长达十余年的时间，对该房产不闻不问，明显不符合常理；并且考虑到在日常生活中大部分农村房屋流转，村民普遍对房屋产权登记意识不强，双方在房屋买卖后常怠于办理过户登记手续等，本案情况亦符合常理。刘新来与丁仁章未办理房产过户系手续上的瑕疵，不能否定刘新来与丁仁章买卖涉案房屋并实际交付的事实，上诉人亦没有其他证据证明其主张。对其上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由刘新来负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛培忠
审判员 李玉信
审判员 朱 峰
二〇二〇年五月十二日
书记员 李朋朋
文章来源：中国裁判文书网