上诉人(原审原告)李甲。

　　委托代理人李乙(系原告父亲)。

　　被上诉人(原审被告)上海锦秋房地产有限公司。

　　法定代表人吴某某，董事长。

　　委托代理人任洋，北京市京大律师事务所上海分所律师。

　　上诉人李甲因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，1998年7月23日，李甲与上海锦秋房地产有限公司(以下简称锦秋房产)签订上海市内销商品房预售合同，约定由李甲向锦秋房产购买锦秋花园二区某号房屋，总价人民币345,000元，于1999年6月30日前交房。1999年6月，锦秋房产向李甲发出交房通知，要求业主于6月30日至7月14日期间办理交房手续，由于小区从7月1日起由锦秋物业管理(上海)有限公司投入管理成本，实施全面管理，无论业主是否接房，均应从7月1日起缴纳物业管理费。同年10月1日，双方签订房屋交接书。锦秋房产向李甲出具的新建住宅质量保证书载明锦秋房产在房屋交付之日起两年内对房屋墙面、楼面、管道发生渗漏；雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；门、窗安装不密闭、发生翘裂；墙面、顶棚抹灰层脱落；照明线路发生故障等工程质量问题承担免费维修责任，另外，屋面防水保修三年。李甲于10月15日缴纳1999年7月至12月物业管理费人民币1,160元。

　　房屋交付后，主要由李甲父母居住。该小区至今未成立业主委员会， 目前小区物业管理服务由锦秋物业(上海)管理有限公司承担。鉴于李甲房屋多次发生墙体渗漏，2009年7月，经锦秋房产与物业公司、居委会等多方协商后，由物业公司垫资人民币6,268元，对李甲房屋的东面外墙进行维修。

　　李甲于2009年12月1日向原审法院提起诉讼，称该房屋交付以来，锦秋房产采用欺骗、抵赖、刁难等手法，否认房屋工程质量问题，造成两次严重渗漏事故，致使房屋的安全性没有保证，严重侵害了李甲的合法权益，故起诉要求锦秋房产对房屋的质量问题予以修复，要求锦秋房产赔偿为本案诉讼发生的快递费40.90美元、公证费160美元、误工费560美元，赔偿电视、宽带、电话重新排线的费用人民币2,688元，房屋修复期间的租房费用人民币6,000元，2009年房屋维修费用人民币6,268元，内墙修复费用人民币1,199元，遗像损坏的精神损失费人民币20,000元；李甲逾期交房利息人民币6,132.375元，要求锦秋房产返还1999年7、8、9三个月多收取的物业管理费人民币580元。

　　原审审理中，经李甲申请，原审法院委托上海房屋质量检测站对其房屋地面、墙面开裂、渗漏等原因进行鉴定，并提供相应的修复方案。该机构检测后出具报告，该报告分析墙面开裂、渗水原因：被检测房屋二层南外墙开裂位置为窗洞上方及窗洞边，窗角未发现明显开裂损坏现象，该处开裂主要是由于墙体温差、收缩引起。房屋东山墙渗水主要是由于外墙面砖局部空鼓、接缝处有细裂缝等，雨水通过细裂缝渗入内墙，目前三层东外墙面砖局部进行更换。房屋三层南外墙下方有渗水痕迹，主要是由于屋面天沟原有裂缝，目前天沟已修复完好。该报告的检测结论及建议：1、被检测房屋二层南外墙窗边墙体开裂主要是由于温差、收缩引起；阁楼墙面渗水主要是外墙面砖空鼓以及接缝处开裂引起渗水，目前部分面砖已进行更换。2、由于二层及三层房间均有渗水引起的装修损坏现象，建议参照修复建议对室内损坏情况进行对症修复。该报告的修复建议：1、东山墙刷防水涂料65㎡；2、二层卧室墙体开裂、渗水部位铲粉20㎡，墙体开裂部位包钢板网外粉水泥砂浆面层8㎡，墙面及平顶刷涂料70㎡；3、三层阁楼墙体渗水部位铲粉35㎡，墙面刷涂料90㎡，墙体开裂部位包钢板网外粉水泥砂浆面层12㎡，拆装南墙壁橱5m，拆换卫生间地砖4㎡。上述修复工程预算造价为人民币14,339元。本次检测费用人民币15,000元，由李甲预付。李甲对该检测报告的内容不持异议，锦秋房产仅对检测报告所测算的修复工程造价提出异议，对报告的其他内容予以认可。

　　原审法院认为，案件争议在于锦秋房产是否应当对房屋的墙体开裂、渗水等问题承担责任。经专业机构检测后得出结论：房屋二层南外墙窗边墙体开裂主要是由于温差、收缩引起；阁楼墙面渗水主要是外墙面砖空鼓以及接缝处开裂引起渗水，目前部分面砖已进行更换。上述问题属于锦秋房产的保修责任，适用两年的保修期。上述房屋于1999年交付使用，李甲自述2001年发现墙体裂缝等情况，向锦秋房产反映后获得一定程度的修理，后于2007年发生雨水渗漏等，故李甲目前所述的房屋质量问题已经明显超过锦秋房产的保修期间，李甲要求被告继续承担保修责任，显然依据不足，不能予以支持。因此，李甲要求锦秋房产赔偿各类物损、诉讼相关费用、房屋修理的相关费用及精神损失费等各类诉请均不予支持。另外，李甲还认为锦秋房产逾期交房，要求赔偿逾期利息、返还多收取的物业管理费等，锦秋房产对此不予同意且认为该部分诉请已经超过诉讼时效。原审法院认为，李甲未能提供充分证据证明系锦秋房产单方原因造成逾期交房，即使锦秋房产逾期交房，该事实至今也已10多年，显然超过诉讼时效；而关于1999年7月至9月的物业管理费问题，该费用系物业管理公司收取，除涉及诉讼时效外，即使存在纠纷也应当由李甲与物业管理公司处理，与锦秋房产无直接关联。综上，李甲的各类诉讼请求缺乏事实和法律依据，均不能予以支持。李甲为维护自身权益而起诉，但应当对房屋本身质量问题的严重程度有清晰的认识，对房产开发单位的相关责任、物业服务单位的相关责任及房屋维修基金的使用等进行一定的了解，以避免盲目诉讼。原审法院据此判决：李甲要求锦秋房产对上海市宝山区锦秋花园2区某号房屋承担修复责任并要求赔偿各类损失、支付逾期交房利息、返还1999年7、8、9三个月多收取的物业管理费等诉讼请求，均不予支持。

　　原审判决后，上诉人李甲不服，向本院提起上诉称：被上诉人出售的房屋存在严重的质量问题，严重影响房屋的正常使用，造成上诉人重大的财产损失，被上诉人应承担民事责任。原审判决将房屋存在“墙体开裂”、“地砖开裂”、“接缝处开裂”、“天沟原有裂缝”等质量问题统统归于两年保修期内的问题是极其错误的，这些问题属于房屋主体结构方面的问题，虽然没有达到“不合格”的严重程度，但房屋的主体结构确有某些缺陷，属于严重的质量问题，不论有没有列入保修范围，有没有保修期限，只要出现上述问题，房屋出卖人都要依法承担民事责任。另，被上诉人提供的《质保书》中开发商承诺的保修期限和责任违反法律和法规的规定，即使是屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，按照规定也应该是五年，更何况主体结构工程质量的保修年限至少为50年。上诉人据此要求撤销原审判决，依法改判支持其在原审中提出的所有诉讼请求。

　　被上诉人锦秋房产答辩称：涉案房屋的主体结构没有问题，上诉人在原审中亦对检测报告予以认可。因墙面开裂及渗水问题的保修期限早已到期，不应由被上诉人承担修复责任，故被上诉人不同意上诉人在原审中提出的所有诉讼请求。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

　　本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，双方当事人就房屋出现的质量问题是否应适用主体结构工程的保修期限存在争议。原审法院委托的检测机构对房屋现场进行查看后出具检测报告分析了房屋墙体开裂、渗水问题的原因。结合检测机构关于房屋主体结构在安全上没有问题，墙体渗水对正常使用有一定影响的表述及检测结论中有关房屋问题之原因的记载，本院认为，上诉人主张上述房屋问题应适用主体结构工程的保修期限没有依据。按照相关法律法规的规定，涉案房屋问题已明显超过了保修期限，原审法院依据检测结论所作认定并无不当，原审判决可予维持。考虑到上述房屋问题确给上诉人的生活带来不便，被上诉人作为开发商应在可能的情况下尽量为上诉人修复房屋提供便利条件，以便尽早改善房屋出现的问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费人民币609元，鉴定费人民币15,000元，由李甲负担人民币8,109元，由上海锦秋房地产有限公司负担人民币7,500元。二审案件受理费人民币1,218元，由李甲负担。

　　本判决为终审判决。