第一章总 则
第一条 为规范我省物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。
本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业的建设单位、业主或者业主大会。
本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业管理企业。
第四条 省房地产行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。
各市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第五条 鼓励各类物业项目通过招标投标方式选择物业管理企业。
住宅及同一物业管理区域内非住宅项目和政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者规模较小的，经物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第六条 物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第八条 物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第九条 已成立业主大会的物业项目实施物业管理招标前，应召开业主大会，确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。
第十条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在山东住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。
招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书。招标邀请书应当包含前款规定的相关内容。
第十一条 招标人依法自行组织实施招标活动。自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件并成立专门的招标组织：
(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
(二)有编制招标文件的能力；
(三)有组织开标、评标、定标的能力。
不具备上述条件的招标人可以委托专业物业管理咨询机构编制招标文件和招标方案。
第十二条 招标人应根据物业管理的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应当包括以下内容：
(一)招标人名称、地址、联系方式；
(二)物业项目基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、营业用房及管理用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案(含施工或竣工图纸)、物业出售、业主入住等情况。
(三)物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
(四)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、编制要求等；
(五)评标标准和评标方法；
(六)招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；
(七)物业服务合同的签订说明；
(八)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或招标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人 进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审 的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的 企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、 业绩等证明材料。
第十五条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发 出资格预 审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人 告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投 标申请人。
第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物 业 管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的 文件收受人，并同时报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条 根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项 目现场， 并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送 给所有的招标文件收受人。
第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及 可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底应当保密。
第二十条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限 完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）已经实施物业管理的物业项目，应当在物业管理合同期满前60日完成。
第三章 投 标
第二十一条 投标人应当是响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应 物业管理资质和独立法人资格的物业管理企业。
第二十二条 投标人对投标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出 。
第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。投标文件应当 对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一） 投标函；
（二） 投标报价；
（三） 物业管理方案；
（四） 招标文件要求提供的其他材料。
第二十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将加盖单位公 章、法定代表人印章或全权委托人签名后的投标文件密封送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，在开标前不得启封。
投标人在投标文件要求的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面 通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件截止 时间后送达的补充文件或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标 ，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员 会成员行贿的手段谋取中标。
投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的时间公开进行；开标地点应当为招标文 件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行。
由投标人或者推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检 查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的 其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众 予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组成的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人 以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于 成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人在县级以上人民政府房地产行政主管部门监督下，从 省房地产行政主管部门公布的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第二十九条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提 出的评审意见承担个人责任。
第三十条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容 做出必要 的澄清或说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或说明不得超出投标文 件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十一条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进 行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十三条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可 以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十四条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标 委员会对 各投标人的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名 有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十五条 确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性 内容进行谈判。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应 当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以 上地主人 民政府房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、 评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
房地产行政主管部门自收到书面报告之日起5个工作日，未通知招标人在招标投标活动中有 违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的 投标人，并返还其投标书。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依据招标文件 和中标人 的投标文件及有关规定订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的 其他协议。
第三十九条 中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目 ，但可以 按照合同约定或者经招标人同意将中标项目的部分专业化服务项目分包他人完成，接受分包 的主体应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。
第四十条 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
中标人不与招标人订立合同或无故不履行与招标人签订的合同的，其履约保证金不予退还， 给招标人造成损失超过投标履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保 证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
第五章 附 则
第四十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的 ，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉
第四十二条 招标人与投标人在招标活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应 当协商解决 ，或由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法 向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的可以直接向人民法院起诉。
第四十三条 本办法由省房地产行政主管部门负责解释。
第四十四条 本办法自2003年12月1日起试行。
二○○三年十月二十三日