山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁07民终5767号
上诉人（原审被告）：山东荣兴置业有限公司，住所地：青州市八喜东路（钢铁物流园内），统一社会信用代码：91370781683205450F。
法定代表人白国兴，经理。
委托代理人谢保武，山东闻法律师事务所律师。
委托代理人鞠晨昊，山东闻法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹杨杨，男，1987年7月12日出生，汉族，住昌乐县。
委托代理人闫世和，山东衡明律师事务所律师。
原审第三人：李庆国，男，1957年9月19日出生，汉族，住昌乐县。
原审第三人夏玉强，男，1972年1月9日出生，汉族，住青州市。
原审第三人窦奎明，男，汉族，住青州市。
上诉人山东荣兴置业有限公司（以下简称荣兴置业）因与被上诉人曹杨杨、原审第三人李庆国、夏玉强、窦奎明房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣兴置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，《泰和世家认购书》并非商品房买卖合同，其实质为以物抵债协议；二、以物抵债并未实际履行，各方之间的债权债务关系仍然存在，上诉人不应对被上诉人承担责任。三、一审法院适用法律错误，不应适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
被上诉人、原审第三人均未提交书面答辩意见。
曹杨杨向一审法院起诉请求：1、依法解除曹杨杨与荣兴置业之间签订的房屋买卖合同；2、荣兴置业返还曹杨杨已付购房款380660元并赔偿损失380660元；3、荣兴置业支付相应利息（以380660元为基数自2012年12月26日至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；4、诉讼费用由荣兴置业承担。
一审法院认定事实：2011年夏玉强承包由荣兴置业开发的泰和世家小区的部分工程，由李庆国供应砂石料。荣兴置业为防止夏玉强拖欠砂石料款产生纠纷影响公司声誉，要求泰和世家项目部统一管理夏玉强的建筑工程款，并由时任项目经理的窦奎明具体实施。经窦奎明在其中多次协商，李庆国、夏玉强、荣兴置业三方协议，李庆国的砂石料款由荣兴置业抵顶给夏玉强的房产一套进行抵顶，随后李庆国将该涉案房产转让给曹杨杨。2012年12月26日，荣兴置业（甲方）与曹杨杨（乙方）签订《泰和世家认购书》，该认购书中载明了房号为1号楼2单元1103号（应为2号楼2单元1101室，认购书上属书写错误）、房屋建筑面积为135.95平方米、单价2800/平方米、折后总价为380660元等内容。夏玉强在认购书上书写“此房为夏玉强抵工程款房，现按2800元/平方米转抵给曹杨杨”并签字按手印，荣兴置业在甲方处盖章，李庆国代替曹杨杨在乙方处签字按手印。
2015年，夏玉强将涉案房屋退回，改用青州荣兴国际城11-1-302号房屋进行抵顶，但仅经过荣兴置业盖章确认和夏玉强签字确认，并无曹杨杨、李庆国和窦奎明的任何签字确认，庭审中他们表示对该退房事宜，他们并不知情。
另查明，涉案房屋房屋泰和世家小区2号楼2单元1101室已由荣兴置业于2017年4月17日出售给案外人王庆阳，并已在房管局进行了备案登记。
上述事实，有双方当事人陈述、认购书、通话录音、山东省新建商品房买卖合同（预售）等在案证实。
一审法院认为，曹杨杨与荣兴置业签订的《泰和世家认购书》虽然名称系“认购书”，但因内容中明确载明了当事人的名称、房号、单价、面积、总价等信息，并在认购书上明确了涉案房屋为顶账房，购房款以李庆国的砂石料款支付，已具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应当认定为商品房买卖合同，双方均应按约履行。荣兴置业辩称与夏玉强之间没有发生过房屋抵顶的事实，但根据荣兴置业提供的《夏玉强顶房明细》表显示，夏玉强同意退还涉案房产，同时改以青州荣兴国际城11-1-302号房屋进行抵顶，说明涉案房产确曾经抵顶给夏玉强。又根据夏玉强书写的“此房为夏玉强抵工程款房，现按2800元/平方米转抵给曹杨杨”，可以认定涉案房产曾抵顶给夏玉强、夏玉强又将房产抵顶给李庆国、而李庆国最终将该房产转让给曹杨杨的事实。至于2015年夏玉强与荣兴置业的退还涉案房屋改由其他房屋抵顶的相关情况，因为曹杨杨、李庆国、窦奎明等人均不知情，更没有经过受转让人曹杨杨的同意，因此夏玉强与荣兴置业之间更换抵顶房屋的协议仅仅对其双方有约束力，对李庆国和曹杨杨均无约束力。李庆国已经以砂石料款抵付房款，李庆国又将涉案房屋转让给曹杨杨，由荣兴置业直接和曹杨杨签署认购书，曹杨杨作为买房人已经完成了支付房屋全部价款的义务，荣兴置业在认购书上明确盖章确认，在对方已经履行合同义务的情形下，荣兴置业也应当履行相应的合同义务，但是现在涉案房屋已经由荣兴置业出卖与第三人王庆阳，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于荣兴置业的一房二卖行为，导致与曹杨杨所签合同目的无法实现，曹杨杨要求解除与荣兴置业之间的房屋买卖合同、返还已付购房款380660元及利息、赔偿已付房款一倍损失即380660元的主张于法有据，予以支持。关于利息，因认购书签订时间是2012年12月26日，应自2012年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止的利息。第三人夏玉强、窦奎明经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃陈述和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除曹杨杨和山东荣兴置业有限公司之间的房屋买卖合同；二、山东荣兴置业有限公司于判决生效之日起五日内返还曹杨杨购房款380660元及利息（以380660元为基数，自2012年12月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿曹杨杨经济损失380660元；三、驳回曹杨杨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，2012年12月26日，荣兴置业、夏玉强、李庆国、曹杨杨等四方均在签订的《泰和世家认购书》签字，内容中明确载明了当事人的名称、房号、单价、面积、总价等信息，并在认购书上明确了涉案房屋为顶账房，购房款以李庆国的砂石料款支付，已具备商品房买卖合同的主要内容，双方均应按约履行。但在2015年，夏玉强将涉案房屋退回，改用青州荣兴国际城11-1-302号房屋进行抵顶，而涉案房屋房屋泰和世家小区2号楼2单元1101室已由荣兴置业于2017年4月17日出售给案外人王庆阳，并已在房管局进行了备案登记。至于2015年夏玉强与荣兴置业的退还涉案房屋改由其他房屋抵顶的相关情况，因为曹杨杨、李庆国、窦奎明等人均不知情，更没有经过受转让人曹杨杨的同意，因此夏玉强与荣兴置业之间更换抵顶房屋的协议仅仅对其双方有约束力，对李庆国和曹杨杨均无约束力。曹杨杨作为买房人已经完成了支付房屋全部价款的义务，荣兴置业在认购书上明确盖章确认，在对方已经履行合同义务的情形下，荣兴置业也应当履行相应的合同义务，但是现在涉案房屋已经由荣兴置业出卖与第三人王庆阳，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，由于荣兴置业将涉案房产另卖他人的行为，导致与曹杨杨所签合同目的无法实现，曹杨杨要求解除与荣兴置业之间的房屋买卖合同并退回购房款及赔偿损失的诉讼请求于法有据，但鉴于本案中荣兴置业与曹杨杨等签订的《泰和世家认购书》系以房抵债，与单纯的商品房买卖关系不同。一审判决荣兴置业承担原房款一倍的赔偿责任过高，应予以调整。综合上述情况，本院酌定上诉人荣兴置业承担原房款30%的赔偿责任（即380660元×30%=114198元）。上诉人的其余上诉请求，不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初679号民事判决第一项，第三项，即“一、依法解除曹杨杨和山东荣兴置业有限公司之间的房屋买卖合同；三、驳回曹杨杨的其他诉讼请求”；
二、变更山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初679号民事判决第二项，即“二、山东荣兴置业有限公司于判决生效之日起五日内返还曹杨杨购房款380660元及利息，并赔偿曹杨杨经济损失380660元”为：山东荣兴置业有限公司于判决生效之日起五日内返还曹杨杨购房款380660元及利息（以380660元为基数，自2012年12月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿曹杨杨经济损失114198元于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11413元，申请费2470元，由上诉人山东荣兴置业有限公司负担12470元，由曹杨杨负担1413元；二审案件受理费11413元，由上诉人山东荣兴置业有限公司负担10000元，由曹杨杨负担1413元。
本判决为终审判决。
审判长 薛培忠
审判员 贾元胜
审判员 朱 峰
二〇二〇年二月二十六日
书记员 李朋朋
文章来源：中国裁判文书网