二、关于审理房地产案件的几个问题

（一）积极受理房地产案件，促进房地产业的发展了促进房地产业的发展，各级人民法院民庭要积极受理房地产案件。在房地产案件比较多的地方，可以根据需要在民庭内设立合议庭。专门审理房地产案件。关于受理范围，总的来说，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。当前受理房地产案件，需要明确以下几个问题：

第一，单位内部公房使用权纠纷。分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决。职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁发生关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。

第二，离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷。职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有规定的，人民法院可以受理。

第三，离婚后公房使用权纠纷。因离婚发生的公房使用权纠纷，本地区法规有规定或公房出租人同意法院确认公房使用权的，人民法院在审理离婚案件时，可以一并处理。

第四、违章建筑引起的纠纷。因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。

（二）审理房地产案件遵循的原则

第一，有利于房地产业健康发展的原则，就是要遵循市场经济规律，用市场经济观念判断哪些行为有利于房地产业的发展，哪些行为不利于房地产业的发展，凡是有利于房地产业健康发展的民事行为，应予以保护。凡是妨碍房地产业健康发展的民事行为，不应予以保护。

第二，依法保护合同的原则。房地产权益纠纷，大部分表现为合同纠纷。审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力，不应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应全部履行，能部分履行的，应部分履行，不能用赔偿损失代替合同的履行。

第三，公平保护当事人合法权益的原则。市场经济的特点是参与民事活动的主体地位平等、公平竞争、机会均等。房地产案件中的当事人，不论是公民还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，他们在房地产交易中的合法权益都应公平地依法予以保护。制止不公平竞争，转嫁经营风险的行为。制止破坏公平竞争原则的地方保护主义。

（三）审理房地产案件的几个具体问题

当前我国房地产业正在迅速发展，已有的房地产方面的法律不能完全适应房地产业发展的需要，人民法院在审理新型房地产案件时，如果没有法律规定，有政策规定的，按政策规定处理。法律、政策都没有规定的，根据民法的基本原则，结合案件具体情况，从有利于保护双方当事人的民事权益，有利于房地产业健康发展的原则出发，实事求是，合情合理地解决。

第一，关于无当地户口的人购买城镇房屋问题。随着市场经济的发展，国家关于无当地户口的人购买城镇房屋的限制逐步放宽。无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。

第二、关于预售商品房问题，房地产开发企业预售商品房，须持有预售商品房许可证件，并与预购方签订合同。没有预售商品房许可证件的，应认定合同无效。对于合法有效的预售商品房合同，预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的，应当承担违约责任。

第三、关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理。

第四、关于房屋买卖价格问题。房屋买卖，除国家规定必须执行国家定价的之外，对于双方当事人根据房地产市场价格议定的价格，应当予以保护。一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。